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房贷市场严管理 房屋租赁存商机

作者:张经理发布时间:2021-01-05分类:贷款资讯浏览:33评论:0


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元旦前夕,央行和银保监会发布了一项新的关于房地产金融政策的重要法规 ,即建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,该制度将从下半年开始实施。2021年1月1日起,严格控制住房贷款规模 。同时 ,与房屋租赁有关的贷款暂时不计入房地产贷款的比例,为银行发展房屋租赁金融业务提供了“绿灯”。对于银行业而言,在政策支持下 ,住房租赁市场的培育蕴含着许多商机。未来,银行应如何更好地介入这一领域已成为业界关注的问题 。


房屋租赁融资“开绿灯 ”


2020年12月31日,央行 、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》),银行金融机构房地产贷款集中度制度。该政策为不同阶段的所有银行设定了房地产贷款比例和个人住房贷款比例的两个指标上限 ,并对比例过大的银行设定了两年或四年的调整过渡期。该“通知”将于2021年1月1日起实施 。


从该法规的直接影响来看,东吴证券研报显示,大中型银行受该政策的影响更大。如果根据2020年的年中报告数据计算 ,则有10家上市银行的住房贷款比例超过了标准,而11家房地产的住房贷款比例超过了标准。


值得注意的是,近年来 ,“房住不炒”的主题和减少银行住房贷款规模一直没有动摇。在房地产贷款五级“红线 ”作为监管和实施更严格的房地产贷款管理体系所定义的红线的背景下,银行为住房租赁金融的发展带来了新的商机商业 。


根据央行和银保监会的声明,为了支持住房租赁市场的蓬勃发展 ,与住房租赁有关的贷款暂时不包括在房地产贷款比例的计算中。目前,中国人民银行正在与有关部门一起研究制定住房租赁金融业务的意见,并建立相应的统计制度。届时 ,符合定义的住房租赁相关贷款将不包含在集中管理统计范围内 。

作为回应,光大银行金融市场部分析师周茂华对记者说,这一规定等同于为银行发展房屋租赁业务提供“绿灯”。从实践的角度来看,银行可以与政府、房地产公司和其他机构合作来开发住房租赁市场。银行通常在信贷中介、住房购置 、抵押信贷和租赁业务方面提供金融服务 。按照这种思路 ,一种方法是帮助增加国内住房租赁市场的供应,尤其是长期租赁市场的发展,租赁市场的发展有助于稳定房价;另一个是帮助减少房地产债务的过度扩张和银行对房地产信贷的集中 ,过多的潜在风险正在预防和解决房地产“灰犀牛”风险;第三,有助于拓宽银行业务空间。


实际上,2020年中央经济工作会议已经明确表示 ,它非常重视住房租赁市场。这也是近年来中央经济工作会议重点关注房屋租赁的最重要时间 。银行业资深分析师王建辉表示,中国银监会发布的央行政策符合中央政府发展住房租赁市场的战略安排。可以肯定的是,对于具有战略前瞻性业务的金融机构而言 ,住房租赁金融业务的发展一方面可以成为一种补充性收入渠道。另一方面,它也可以成为其他业务的助推器 。例如,将租赁贷款发展到某个阶段可以成为其抵押业务的重要信息和数据来源 ,或者成为其他金融消费者信用评级的重要基础。


或成发力的方向


在政策支持下,对于银行业而言,有许多潜在的机会可以培育住房租赁市场。业界关注的第一件事是租赁贷款业务。


周茂华说,随着城市化进程的不断推进 ,特别是在一二线城市房价相对较高的城市,人们对房屋租赁的观念发生了变化,长期租赁房屋潜力巨大 。同时 ,监管部门对银行房地产信贷集中度设置了“红线 ”,这将吸引银行开始重视住房租赁市场的业务拓展,势必促进相关金融发展服务和产品 ,包括提供信贷抵押产品。

实际上,长期以来,租金贷款已被归类为银行房地产贷款。然而 ,在近年来银行房地产贷款监管的背景下,房租贷款产品的收益率要低于传统的银行房地产贷款,这使得银行缺乏在有限贷款额度内发展房贷业务的动力 。加上租赁市场发展不成熟 ,缺乏标准化以及更多的消费者投诉,该地区的银行业布局并没有太大的噪音。


“可以预计,在新政策出台之后,将会有更多的银行主动参与这项业务。银行将利用该政策来扩展其服务范围和产品线 ,提高客户服务能力,并使用这项新业务 。作为个人消费金融业务升级的一种重要辅助手段,但这种动机更多是“封闭”的动机 ,这使其自身在行业中处于落后地位。”王剑辉告诉记者。他认为,金融机构住房租赁贷款的发展仍处于初期阶段,制定规则和探索商业模式可能还需要一段时间 。与传统的房地产贷款相比 ,利润率相对有限,银行不会过于激进和迅速扩张。


易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步向记者表示,个人抵押贷款仍然是银行发展的主流。同时 ,从政策的角度来看,租金贷款的发展是银行未来发展的方向,而且必然会增加 。更多的银行介入。


如何掘金?


在以前的一些风险纠纷的困扰下 ,银行发展租赁贷款业务仍然存在哪些问题,如何更好地介入住房租赁市场已成为市场关注的问题。


周茂华认为,银行在资本、客户和信息、品牌声誉以及进入董事租赁市场的其他方面均具有优势。但是,从以往的案例来看 ,银行与其他机构和平台之间合作的风险和收益是不匹配的,存在许多法律纠纷 。未来,银行需要考虑风险与回报之间的平衡以及业务的可持续发展 ,以及银行对合作模式的深入研究,阐明自己的定位,以及如何最大程度地减少法律纠纷等风险。

“中小型银行与长期租赁公寓之间的合作应是一种转移的方式 ,而不是直接将钱借给长期租赁公寓。真正更稳定和可持续的发展模式应该是让长期出租公寓提供客户,然后银行提供金融服务,实现双赢 。”王剑辉在谈到长期出租公寓的风险时说。


他进一步指出 ,银行需要开展跟踪服务,发展租赁贷款业务,做好资金监管 ,避免非法使用贷款资金,密切关注租赁公司的经营状况,行业还应建立信贷信息共享机制,并与外部机构合作 ,例如与保险合作以实现风险共享,利益共享并减少隐患。


关于未来银行应如何发展租赁贷款业务,以及什么样的银行适合开展这项业务 ,王剑辉表示,从业务发展目标的角度来看,分为个人客户和机构客户 。零售业务更为突出的银行可以大力发展个人客户 ,同时可以有选择地发展一些机构客户业务。目前,一些中小型银行和直销银行可能是最先发展的,因为这类业务的零售特征相对明显 ,大中型银行可能更多地从机构业务开始。在发展机构客户的过程中,应为企业客户做出更多选择 。例如,公司为员工提供出租房屋。如果公司掌握的资金有更好的经营用途 ,银行可以提供租赁贷款以解决压力,间接支持实体经济的发展。


严跃进指出,在政策支持下,大型银行必然发展住房租赁金融业务 ,可以适当建立两条专业住房租赁业务 。一是为房屋租赁装修和购房提供贷款;二是它用作租户从短期租金变为长期租金的贷款。如果一些区域性的小银行和农村信用社对此业务持乐观态度,他们也将具有一定的发展优势,可以为当地的集体建设用地提供租赁房屋的金融服务。


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