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解读房产抵押的一押二押

作者:宁波贷款发布时间:2021-04-20分类:常见问题浏览:141评论:0


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在银行普遍加息利率上浮 ,房产抵押贷款政策较之前普遍收紧的大趋势下,近期咨询贷得到的朋友中,有二抵需求的客户甚至多于一抵需求。


主要原因有两个:


原来的贷款(一抵)利息比较低,比如公积金贷 ,舍不得还掉一抵 。

如果还掉一抵(一抵转单)操作比较麻烦(需要下家批贷,垫资还上家,解押 ,抵押等操作步骤),如果没有一抵还款能力的话,还需要额外支出一定的银行过桥垫资费用(北京市场价按照10天为周期单位计算 ,10天0.8%-1%左右)。

今天,小编给大家细说一下二抵。二抵和一抵大致是相同的,一些比较基础的贷款知识我就不多讲了 ,我将从如下几点说起:


l 什么叫房产二抵?

l 为什么多数银行不愿意做二抵业务?

l 二抵的额度如何计算?

l 办理房产二抵有注意哪些事项。

l 目前市场有哪些机构可以做二抵,产品如何选择 。

相信认真读过此文,对二抵就有一个比较清楚的认识。



什么叫房产二抵?


所谓“房产二抵” ,全称“房屋二次抵押贷款 ”,又叫房屋“净值贷”,有的银行也叫房屋“余值贷”或“余额贷”。就是将已经抵押了的房产(买房时的按揭,或者做的银行抵押消费贷 ,抵押经营贷)再次抵押 。也就是说,借款人可以不用还清以前的贷款,直接用房产再次申请抵押借款(房本上会被再次盖一个抵押的小红章)。


为什么多数银行不愿意做二抵业务?


一抵二抵从放款机构的角度讲 ,涉及到一个情况叫优先受偿顺序,是指同一财产向两个以上抵押人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款应当优先清偿谁的债权。抵押权的顺序 ,直接影响抵押权人能否得到充分的清偿,这是抵押权人的一项权利,一般称为顺序权 ,或次序权 。这里我们先把一些相关的法律条文展示一下:


1 、《物权法》第199条规定:“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的 ,按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。 ”


2、《担保法解释》第58条规定:当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的,视为顺序相同。因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的,抵押物第一次登记的日期 ,视为抵押物登记的日期,并依次确定抵押权的顺序 。抵押权不以登记为生效要件的,已登记的抵押权的顺序先于未登记的抵押权的顺序 ,未登记的抵押权的顺序以抵押合同签订生效的先后时间为准,抵押合同同一日生效的,抵押权的顺序相同。但是 ,由于未经登记的抵押权无对抗效力,即使先设定的抵押权也不能对抗后设定的抵押权。


3、《担保法解释》第76条规定:同一动产向两个以上债权人抵押的,当事人未办理抵押物登记 ,实现抵押权时,各抵押权人按照债权比例受偿 。


所以你想,如果一套房子抵押给两个银行 ,一旦出现坏账,不能还款,在房产处置时会牵涉到两家银行,增加债务处理难度。先登记的抵押权效力优先于后登记的抵押权。也就是说一抵大于二抵对房产的优先清偿权。


但尤其是大城市 ,贷款按揭买房的比例非常大,毕竟优质的二抵客户还是比较多的 。有一些银行也不想错过这块蛋糕。我们后边介绍些银行做二抵业务。


房产二抵额度如何计算?


房产二抵额度一般按照公式“房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额”计算 。


房屋价值:指房屋的评估价值。注意:这个评估价值是专业的房产评估公司给的评估值,不是市面上房产中介说的卖价。


抵押率:一般以住宅做二抵的 ,抵押率最高不超过70%;以商业用房做二抵的,抵押率最高不超过50% 。


原贷款的本金余额:也就是一抵未还的剩余金额。这里有一个概念叫最高额抵押,如果是这种情况 ,有的银行按照一抵的总金额算一抵剩余金额,这个问题后边我们再做详叙。


做二抵之前,有哪些注意事项?


1 、房本要“在手里”,也就是要能拿出来办理抵押登记 。


现在很多银行为了规避风险 ,办理完抵押消费贷或经营贷以后,是要扣押客户房本的,有少数银行甚至连按揭贷

款都要收押房本。很久之前有一些没有做过二抵的客户咨询了很久贷款问题 ,最后决定做的时候才知道房本还扣押在银行,咨询当初的业务经理得到的回复是拿不出来,除非还款。


2、要看一抵是什么类型的贷款?


是否为买房按揭?还是房子买完后又做的抵押消费贷或抵押经营贷?还是抵押给非银行机构的短期拆借贷款?


根据这个表可以看出,如果一抵是按揭 ,这是最好的情况,那只要能做二抵的统统都可以受理;如果一抵是非按揭,那银行一般就不受理了 。如果抵押给典当机构或者民间 ,一般二抵就不用考虑了。只能考虑一抵转单了。


3、该房子要有足够的抵押额度。


上边我们介绍过如何计算二抵额度,看看您的房子二抵可贷额度与一抵额度差多少 。这里有一个说法叫“大头小尾 ”,意思是一抵金额不能远远大于二抵金额。比如你房子评估值200万 ,7成140万,减去一抵金额120万,余值也就剩下20万。一抵120万和二抵可贷额度20万相比 ,这就叫大头小尾了 。“大头小尾”的情况,从放款机构的角度考虑,二抵的风险相对高一些不说 ,费尽周折给你二次抵押完了,给你的额度还不如一抵金额的一半。很多机构就觉得这种情况不值得做了。当然,认定大头小尾标准不一样,具体看放款机构 。


4 ,一抵是否为最高额抵押。


最高额抵押权和一般抵押权是银行的两种担保方式。这里不对两种抵押权做过多的解释,您可以看一下一抵的抵押贷款合同,会在首页或者比较清楚的位置写明是属于哪一类 ,或者直接咨询当初办理贷款业务的客户经理 。如果是最高额抵押,那有一些二抵产品是无法申请的,有一些会影响贷款额度 ,计算额度时减去的就不是剩余贷款额度,而是一抵贷款的总额度了。


5,买房按揭贷款还款多久了?


如果一抵是按揭贷 ,一般大银行对按揭的时间有要求,不是刚刚贷款买了房子就能做大银行二抵的。比如中信二抵要求一抵按揭得1年以上 。浙商银行二抵要求一抵按揭得3年以上。但非银行机构一般不对按揭时间有要求。


产品如何选择?就看你的需求!


1 、看借款期限和用款紧迫度。


如果只是想短期拆借一下(用款1-6个月就能还款),建议选择非银行机构 。如果考虑贷款期限越长越好 ,那毫不犹豫选择低息的银行。


2、一抵额度比较小,建议还掉一抵,重新做抵押消费或抵押经营贷。


重点说一下:二抵如果走银行,那必须做企业经营贷 。银行是认可公司实际控制人的。如果做过多次贷款的朋友 ,应该知道这个实际控制人的重要意义了吧。



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